Hoe vastgoedorganisaties een voorsprong nemen met actief assetmanagement

De Nederlandse vastgoedmarkt toont herstel. De transactievolumes trekken weer aan en beleggers krijgen weer voorzichtig meer vertrouwen. Toch hebben veel vastgoedorganisaties het lastig, omdat de kwaliteit van informatie steeds belangrijker is geworden als het gaat om de waardering van hun portefeuilles. Er wordt veel kritischer gekeken naar prestaties, verhuurbaarheid en duurzaamheid. Dat vraagt om hogere informatiekwaliteit die leidt tot betere inzichten.

Het gevolg? Er wordt anders gekeken naar rendement. De ogenschijnlijke waardeontwikkeling kwam jarenlang vooral voort uit dalende yields. Nu moet een groter deel van het resultaat uit de portefeuille zelf komen. Zowel uit het bezit als uit beter gebruik van data, meer gerichte investeringen en betere keuzes als het beheer complexer wordt.

Voorheen kon een sterke yieldcompressie veel verhullen. De waarderingen stegen, ook als de bezettingsgraad van een object onder druk stond en onderhoud structureel werd uitgesteld. Of zelfs als de huurontwikkeling achterbleef. Dat is veranderd.

Marktsignalen van bijvoorbeeld Cushman & Wakefield wijzen op een investeringsklimaat dat selectiever is geworden. Er is kapitaal beschikbaar, maar dat wordt vooral gebruikt voor vastgoed met aantoonbare kwaliteit. Vooral toekomstbestendigheid en verbeterpotentieel zijn belangrijk. Voor veel organisaties betekent dit dat het rendement minder vanzelfsprekend voortkomt uit de markt. Dat maakt het belangrijker om actief assetmanagement toe te passen.

Operationele optimalisatie maakt steeds vaker het verschil. Actief assetmanagement gaat een stap verder dan financiële rapportages alleen. Het maakt de dagelijkse prestaties per complex inzichtelijk, zodat organisaties op basis daarvan betere strategische keuzes kunnen maken.

Het maakt duidelijk wat er nodig is om de prestaties te optimaliseren, zoals:

Organisaties hoeven daardoor niet meer werk te verzetten, maar moeten wel kritischer kijken naar welke inzet daadwerkelijk waarde toevoegt. Vaak lekt er ongemerkt nog veel weg, of hebben sommige ingrepen relatief weinig effect. 

Een portefeuille van 200 eenheden, verdeeld over acht complexen kan hoog over heel gezond ogen, en er op detailniveau toch heel anders uitzien. Meer inzicht maakt dan het verschil tussen een keuze voor investeren, renoveren of juist desinvesteren. Want stel dat de bezettingsgraad misschien 96% bedraagt en de huurinkomsten stijgen. Als de onderhoudskosten ook binnen budget blijven, lijkt er op het eerste gezicht weinig aan de hand.

Totdat organisaties specifieker en kritischer naar de verschillen tussen de complexen kijken.

Bijvoorbeeld omdat in één complex de leegstand al meerdere kwartalen oploopt. Of omdat een complex een hoge bezetting kent, maar vooral met kortlopende contracten of omdat de huurachterstanden oplopen. Dat zijn situaties waarin de huuropbrengsten snel kunnen teruglopen. Of de onderhoudskosten kunnen oplopen, waarna er in korte tijd ineens grote uitdagingen ontstaan.

Traditioneel passief beheer van assets registreert deze ontwikkelingen achteraf. Dat kan niet anders. Actief assetmanagement gaat uit van een heel andere mindset. Door dichter op de bal te zitten en de opgedane inzichten te verbinden aan strategische keuzes. Dat helpt bij de keuze voor investeren of desinvesteren. Of voor renoveren, afhankelijk van wat er op dat moment nodig is.

Is het bijvoorbeeld een goed idee om extra te investeren, omdat een renovatie de verhuurbaarheid significant zal verbeteren? Zou een herpositionering ervoor zorgen dat het object beter aansluit op de huidige vraag van de markt? Soms is het verstandig om onderhoud naar voren te halen, om waardeverlies te voorkomen. Die inzichten ontstaan uit actuele data en een beter beeld van de specifieke situatie per complex of zelfs per object.

Een totaaloverzicht schetst het totale plaatje. Dat was lange tijd voldoende.
De veranderde markt vraagt om meer dan dat. Zodat organisaties beter kunnen doorgronden wat er precies met een complex gebeurt. En waarom. 

Wie strategisch wil sturen heeft daarvoor de juiste data nodig. Zelfs als die informatie beschikbaar is, valt het binnen complexe portefeuilles niet mee om die informatie om te zetten naar bruikbare inzichten. Vaak zijn data verspreid over financiële systemen, planningen voor het onderhoud, contractadministraties, spreadsheets en andere bronnen.

Daardoor ontstaan drie typische informatiegaten:

1 Geen geconsolideerd beeld van prestaties op complex- en portefeuilleniveau

Vaak is er veel informatie beschikbaar, maar gaat het om versnipperde data uit allerlei bronnen. Stel dat een financiële rapportage laat zien dat de totale onderhoudskosten stijgen. Wat is er dan aan de hand? Dat kan aan veel verschillende oorzaken liggen. Bijvoorbeeld planmatig onderhoud voor een specifiek complex, regelmatige storingen of inefficiënte inkoop voor de hele portefeuille. 

Lijken juist de opbrengsten uit huur terug te vallen? Zelfs dat kan meerdere redenen hebben. Het kan gaan om leegstand, om tijdelijke huurkortingen, contractmutaties of betalingsproblemen. En sluit een object niet meer goed aan op de vraag uit de markt? Dan kan ook dat ertoe leiden dat de opbrengsten teruglopen. 

Met andere woorden, financiële veranderingen tonen slechts de uitkomst. Het is vaak onduidelijk wat er precies aan ten grondslag ligt. Actief assetmanagement helpt de verklaring daarvoor te vinden vanuit een geconsolideerd beeld van de prestaties op complex- en portefeuilleniveau. Dat helpt voorkomen dat de organisatie reageert op de symptomen, terwijl de oorzaken ondertussen buiten beeld zouden blijven.

2 Sturen op gemiddelden, zonder focus op de details

De gemiddelde bezettingsgraad en het totaalrendement komen goed van pas voor de verantwoording. Voor wie actief wil sturen zijn ze helaas minder bruikbaar. Binnen een gemiddelde kan een sterk presterend complex de zwakten van andere locaties maskeren. En andersom kan één tegenvaller het totaalbeeld onnodig veel slechter laten lijken.

Waar het werkelijk om gaat ligt vaak een laag dieper.

Door die specifieke vragen te stellen, wordt duidelijk waar de problemen ontstaan. Bruikbare informatie, om prioriteiten te bepalen binnen de aanpak. 

3 Te veel focus op historische rapportages

Ten slotte zijn veel vastgoedrapportages standaard ingericht om terug te kijken. Ze laten zien wat er in de afgelopen maand, het afgelopen kwartaal of in het vorige boekjaar is gerealiseerd. Logisch, en waardevolle informatie bovendien. Maar niet voldoende om beslissingen te nemen richting de toekomst.

Actief assetmanagement verandert die blik. Door vooruit te kijken, bijvoorbeeld naar de contracten die aflopen. En naar het onderhoud dat eraan zit te komen. Daar is het belangrijk om nu al op vooruit te lopen.

Dat maakt het verschil tussen koplopers en organisaties die achter de feiten aanlopen. Niet alleen vanwege meer capaciteit, maar dankzij betere en meer concrete informatie. Dat maakt het makkelijker om verbanden te leggen. Bijvoorbeeld tussen de tevredenheid van huurders en een stijging van de onderhoudskosten.

Die actieve aanpak maakt een heel andere manier van beoordelen mogelijk:

Actief assetmanagement verstrekt assetmanagers, controllers en de directie de feiten die zij nodig hebben om betere beslissingen te nemen. De vraag is namelijk niet hoeveel data een organisatie verzamelt. De vraag is of die data samen bruikbare informatie oplevert. 

Zorg dat inzichtelijk is waar het rendement ontstaat. En waar het weglekt.
Zorg ook dat duidelijk is welke maatregelen de meeste waarde toevoegen. Actief assetmanagement helpt op die manier om de concurrentie voor te blijven.

Benieuwd hoe we dat bij Bloxs doen? Wij helpen vastgoedorganisaties om die informatie te bundelen, processen te optimaliseren en prestaties te verbeteren. Door data met elkaar te verbinden, creëren we de helderheid die nodig is. Niet alleen om over de portefeuille te rapporteren, maar vooral om er actief op te sturen. 

Zet een stap vooruit met actief assetmanagement, ten opzichte van traditioneel portefeuillebeheer.

Zelf ontdekken hoe dat werkt met onze software?
Maak vrijblijvend een demoaccount aan.