Over overdrachtsbelasting, huurregeling, woningbouw en fiscale regels
Op Prinsjesdag werden de nieuwe begroting en veel fiscale maatregelen bekendgemaakt. Ben je als vastgoedbeheerder, belegger of VvE-beheerder benieuwd wat dit voor jou betekent in 2027? Wij doken in de overdrachtsbelasting, de huurregeling, woningbouw en andere fiscale regels.
De concrete plannen werden op dinsdag 15 september 2026 gepresenteerd. Wij zochten uit wat dit kan betekenen voor jouw vastgoedportefeuille en voor VvE-beheer.
Overdrachtsbelasting verlaagd naar 7%
De overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf gebruikt als hoofdverblijf wordt opnieuw verlaagd, nu naar 7%. Eerder werd de belasting al verlaagd naar 8% en per 1 januari 2027 gaat deze verder omlaag. De verlaging werd ook al opgenomen in de Voorjaarsnota, dus dat dit bekend gemaakt zou worden stond eigenlijk al langer vast.
Dat betekent dat je als belegger goedkoper nieuwe aankopen kunt doen. Dankzij de verlaging betaal je over een aankoop van 1 miljoen euro namelijk 10.000 euro minder overdrachtsbelasting. Dat zal geen complete businesscases veranderen, maar kan wel het verschil maken bij projecten bij een krap aanvangsrendement.
Vooral assetmanagers en eigenaren rekenen daarom nu al met de verschillen tussen aankopen in 2026 en aankopen in 2027. Vanzelfsprekend gaat het daarbij om meer dan de aankoopkosten alleen, omdat de totale som van financiering, huur, onderhoud, verduurzaming en verwachte exploitatie moet kloppen.
Regulering voor de middenhuur, maar met meer ruimte
De middenhuur is al een tijd lang onderwerp van gesprek. Per 1 januari 2027 zal het kabinet drie aanpassingen doorvoeren aan het woningwaarderingsstelsel (WWS):
- Extra ruimte voor woningen die geraakt worden door de WOZ-cap
- WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten gaat zwaarder meetellen
- Vijf minpunten voor woningen zonder buitenruimte verdwijnen
Daarnaast zal het kabinet de nieuwbouwopslag van 10% met vier jaar verlengen. Daardoor zullen ook projecten waarvan de bouw start tussen 2028 en 2032 hiervoor in aanmerking komen.
Het doel? Meer ruimte bieden binnen de huidige huurregeling, zowel voor verhuur als nieuwbouw. In de afgelopen jaren is gebleken dat beide vastgoedopties veel minder rendement opleveren, waardoor er maatregelen nodig zijn.
Dat betekent in de praktijk dat huren opnieuw kunnen veranderen. Bij nieuwe huurcontracten kan een aangepaste WWS-score direct relevant zijn voor de huurprijs per maand. Voor bestaande contracten komt er geen vrijheid bij. Daar blijft de wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging leidend. Zorg er daarom voor dat je de contracten, kenmerken van de woningen en actuele huurprijzen goed op orde hebt.
Let op: voor VvE-beheerders zijn de nieuwe huurregels niet rechtstreeks van toepassing op de VvE zelf. Ze kunnen wel gelden voor individuele eigenaren van appartementen, die hun woning verhuren. Dat maakt de regels relevant voor het beheer van gemengde complexen.
Indexatiepercentage nog niet bekend
Voor verhuurders is vooral het indexatiepercentage voor volgend jaar belangrijk, maar dat is helaas nog niet bekendgemaakt.
De maximale jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur is afhankelijk van de gemiddelde cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Voor de vrije sector geldt het laagste percentage van ofwel de cao-loonontwikkeling of de inflatie, ook plus 1 procentpunt. Daarvoor kijkt het kabinet naar de periode van december tot en met november. Daarom moeten we nog tot december wachten op het definitieve percentage.
Op Prinsjesdag werd er door het kabinet geen wijziging aangekondigd voor deze manier van berekenen. Dat betekent dat de definitieve maximale huurverhoging voor 2027 in december van dit jaar bekend wordt, zodra de loon- en inflatiecijfers bekend zijn.
Tip: wil je werken met een paar scenario’s, om voorbereid te zijn op verschillende percentages voor de indexering? Bloxs maakt het makkelijk om verschillende manieren van indexeren aan contracten te koppelen. En sterker nog, je kunt de indexatie alvast in concept klaarzetten. Zodra het definitieve percentage bekend wordt hoef je het contract daarmee alleen maar aan te vullen.
Woningbouwplannen van het kabinet
Ten slotte maakte het kabinet op Prinsjesdag 2026 bekend dat er tot en met 2035 in totaal €7 miljard extra beschikbaar komt voor betaalbare woningbouw. Binnen dat budget gaat er €2,3 miljard naar de Realisatiestimulans, €940 miljoen naar grootschalige woningbouwlocaties en €650 miljoen naar de Woningbouwimpuls.
Voor investeerders in de private sector is het vooral relevant dat er €500 miljoen wordt uitgetrokken voor een subsidie voor middenhuurwoningen. Daarmee wil het kabinet meer projecten financieel haalbaar maken en investeringen in de middenhuur stimuleren. De Realisatiestimulans is bedoeld voor gemeenten, die €7.000 per gerealiseerde betaalbare woning kunnen ontvangen, waardoor er hopelijk ook meer projecten van de grond komen.
Daarmee zijn de belangrijkste plannen voor 2027 en de komende jaren bekend. Toch zijn nog niet alle plannen definitief, omdat de Tweede en Eerste Kamer bijvoorbeeld het Belastingplan 2027 nog moeten behandelen in de komende maanden. Wij blijven er bovenop zitten om je daarover te informeren.
